Geschäftsidee; private Verwaltungsgesellschaft

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Laut Rosstat gibt ein Russe im Durchschnitt mehr als 1.700 Rubel pro Monat für Wohnen und kommunale Dienstleistungen aus. Der Markt für Wohnimmobilien und öffentliche Versorgungsunternehmen ist dreimal so groß wie der Markt für Verbraucherdienstleistungen, viermal so groß wie der Markt für Personenbeförderungen und siebenmal so groß wie der Markt für medizinische Dienstleistungen. Gleichzeitig garantiert eine solche Marktgröße überhaupt keinen Unternehmensgewinn oder gar einen Ausbruch. <

Die Bewohner der meisten Mehrfamilienhäuser pflegen ihre Häuser nicht selbst: Sie wechseln nicht die Glühbirnen in den Eingängen, sie reparieren die Rampen nicht, sie entfernen den Schnee im Winter nicht . Dies geschieht durch die Verwaltungsgesellschaft, mit der die Bewohner des Hauses eine Vereinbarung treffen. Das Strafgesetzbuch erhält von den Bewohnern Geld für alle Versorgungsunternehmen, bezahlt die Lieferanten für Wasser, Gas und Strom. Und er behält das Geld für die Instandhaltung des Hauses. <

UK ist ein gewöhnliches Handelsunternehmen, LLC oder JSC. Um eine Verwaltungsgesellschaft zu eröffnen, benötigen Sie eine Lizenz zur Verwaltung von Mehrfamilienhäusern und zum Bestehen einer Eignungsprüfung. Stellen Sie dann Reinigungskräfte, Installateure und Elektriker ein und schließen Sie eine Vereinbarung mit Organisationen, die Ressourcen liefern. Es ist schwieriger als ein Bekleidungsgeschäft zu eröffnen, aber es ist durchaus möglich - in Russland sind 20.000 Verwaltungsgesellschaften im Wohnungsbau- und Versorgungssektor tätig. <

Wir haben mit Inna von der Verwaltungsgesellschaft Alfa-Service gesprochen, um herauszufinden, warum die große Größe des Marktes nicht einmal einen kleinen Gewinn garantiert und warum es sich nicht lohnt, in diesen Bereich zu gehen, wenn es keinen Trumpf gibt Karten in der Hülle. <

Kunden sind schwer zu finden

Kunden in diesem Markt zu finden ist schwieriger als im Einzelhandel oder in der Gastronomie. Es wird nicht nur funktionieren, um Werbung im Internet oder Mundpropaganda zu starten - Sie müssen den harten Weg gehen. <

Es gibt drei Möglichkeiten: die Ausschreibung zu gewinnen, mit dem Entwickler zu verhandeln oder die Hauptversammlung der Mieter davon zu überzeugen, das Strafgesetzbuch zu ändern. Im ersten Fall kann ein junges Unternehmen nicht mit erfahrenen Wettbewerbern konkurrieren. Im zweiten Fall fehlen dem Unternehmer möglicherweise Verbindungen. Und der dritte erfordert einen unglaublichen Aufwand: Sie müssen Mieter sammeln und sie davon überzeugen, ein komplexes Verfahren zu durchlaufen. Wenn der Gründer keine starken Verbindungen hat oder nicht in der Lage ist, die Entscheidung der Mieter zu beeinflussen, ist es fast unmöglich, Objekte zu finden, die verwaltet werden können. <

Kunden zahlen oft nicht

Die Gesamtverschuldung der Russen im Wohnungsbau und in kommunalen Dienstleistungen übersteigt 500 Milliarden Rubel, was etwa 10% des Gesamtmarktes entspricht. Einwohner zahlen möglicherweise nicht für mehrere Monate oder sogar Jahre. Es gibt diejenigen, die nicht zahlen und warten, bis die Verjährungsfrist abgelaufen ist, in der Hoffnung, dass sie keine Zeit haben, verklagt zu werden, und die Schulden abgeschrieben werden. Wenn das Unternehmen innerhalb von drei Jahren keine Zeit hat, vor Gericht zu gehen, geht das Geld verloren. <

Um an ihr Geld zu kommen, schalten Unternehmen Strom und Wasser aus und stecken manchmal Stecker in die Kanalisation. <

Probleme bei Wohnraum und kommunalen Dienstleistungen

Sicherlich sind die meisten Bewohner moderner Wohnhäuser mit der Arbeit der örtlichen Wohnungs- und Kommunalbehörden nicht zufrieden, aber nur wenige Menschen sind in der Lage, eine Initiativgruppe zu organisieren und die Situation zu verbessern. Und das alles vor dem Hintergrund der weit verbreiteten Verwüstung in den Innenhöfen und Eingängen. Zerbrochene Fenster und Türen, schäbige Treppen, verstopfte und schmutzige Müllrutsche, Graffiti, undichtes Dach und vieles mehr. Darüber hinaus kann ein derart bedauerlicher Zustand von Kellern und Eingängen gesundheitsschädlich sein. Feuchtigkeit und unhygienische Bedingungen, Ausbreitung von Ratten, Flöhen und Kakerlaken, Schimmel. Und nur der offene Zugang zu den Eingängen zu Dachböden und Kellern macht sie zu einem beliebten Ort für den Besuch von Drogenabhängigen, Kleinkriminellen und Obdachlosen. <

All diese Probleme sind ziemlich lösbar und das Geld, das für Wohnen und kommunale Dienstleistungen überwiesen wird, wächst ständig. Das Serviceniveau der Verwaltungsgesellschaften ist jedoch in der Regel widerlich. Selbst wenn die Wasserversorgung unterbrochen ist, geht ein Team von Klempnern mit großer Verzögerung und der Schaden durch den Unfall kommt viel mehr heraus, als die Mechaniker sofort eintreffen. Und wenn die elektrischen Leitungen durchgebrannt sind, können Sie sogar mehrere Tage auf die Elektriker warten. Dabei geht es nicht so sehr um Nachlässigkeit, Nachlässigkeit oder Faulheit der ZhEK-Mitarbeiter, sondern um die zahlreichen Probleme der Struktur des öffentlichen Verwaltungssystems der Branche. <

Moderne Verwaltungsgesellschaften

Das langfristige Fehlen eines gesunden Wettbewerbs, das Monopol der staatlichen Wohnungsbaubehörden und der kommunalen Dienststellen hat zu einer ineffektiven Verwaltung und Verteilung der Mittel geführt. Infolgedessen wird in der Branche viel Geld für das Ausbessern von Löchern ausgegeben. Schlechte Reparatur des Heizungssystems während der kalten Jahreszeit, Einfrieren der Rohre in den Eingängen aufgrund von zerbrochenen Fenstern und Türen. Bei enormen Wärmeverlusten zahlen die Bewohner tatsächlich für die Beheizung der Straßen und nicht ihrer Häuser. Hausverwaltungssysteme, die zu Sowjetzeiten gebildet wurden, funktionieren in den meisten russischen Städten weiterhin ineffektiv. Und ohne Wettbewerb erkennen sie ihre vorteilhafte Position. Warum besser arbeiten, wenn sich Geld trotzdem auszahlt? <

Derzeit korrigieren private Verwaltungsgesellschaften die Situation ein wenig und ersetzen die alten ZhEKs und DEZs. Der Wettbewerb zeichnet sich ab und trägt zur allgemeinen Verbesserung des Dienstes bei. Hausbesitzerverbände haben die Wahl. Leider fängt dieser Prozess gerade erst an. Warum haben Unternehmer es nicht eilig, dieses Geschäft zu meistern? Immerhin ist dies ein Umsatz von mehreren Milliarden Dollar. <

Marktdurchführbarkeit

Marketingagenturen führten eine analytische Studie über den Moskauer Markt für Wohnraum und kommunale Dienstleistungen durch. Im Durchschnitt wird dieser Sektor auf eine Milliarde Euro pro Jahr geschätzt. Der Markt ist wirklich riesig und mehr als zweieinhalbtausend Unternehmen befürworten das Recht, öffentliche Versorgungsunternehmen zu bedienen, von denen mehr als zwei Drittel kleine private Organisationen sind. Trotz des verbesserten Ressourcenmanagements aufgrund des abgenutzten Netzwerks von Kommunikations- und Einrichtungen, das an das Management übertragen wurde, ist der Gewinn solcher Unternehmen minimal. Die meisten Mittel werden für Ersatz oder teure Reparaturen ausgegeben. Besser ist die Situation in Neubauten, in denen Hausbesitzerverbände sofort organisiert werden. <

In der Tat ist es unzweckmäßig, ein Geschäft für die Wartung öffentlicher Versorgungsunternehmen auf der Grundlage von "Chruschtschows" zu eröffnen, die in den 70er Jahren mit ihren abgenutzten Kommunikationen gebaut wurden. Die Amortisation des Unternehmens kann in diesem Fall 5 oder mehr Jahre erreichen. Aber auch in vernachlässigten Fällen kann der Markt für Wohnraum und kommunale Dienstleistungen hochprofitabel sein. Laut Vermarktern kann die Situation geändert werden, indem die Richtung des Geschäfts geändert und das Profil erstellt wird. Anziehung von Entwicklungsunternehmen. <

Der Gewinn des Entwicklungsunternehmens aus dem Management von Wohnraum und kommunalen Dienstleistungen ist unvergleichlich geringer als aus der Umsetzung eigener Projekte und Investitionen. Der Entwickler versucht jedoch, sein eigenes Verwaltungsbüro in den zu errichtenden Einrichtungen zu organisieren. So ziehen Sie Kunden mit einer vorgefertigten Lösung an. Darüber hinaus ist es für ein Unternehmen einfacher, seine eigenen Fehler und Mängel im Bauwesen zu beseitigen. <

Suche nach Kunden und Auswahl geeigneter Objekte

Fast jeder, der in einem Wohnhaus lebt, ist mit den Aktivitäten von Verwaltungsgesellschaften im Bereich Wohnen und kommunale Dienstleistungen (im Folgenden: Strafgesetzbuch) vertraut. Viele verbinden sie mit "GBU Zhilischnik", dh einem staatlichen oder kommunalen Haushaltsunternehmen, das die Traditionen der sowjetischen Schekow fortführt, mit einem Dienst von angemessener Qualität. Der Markt für private Verwaltungsgesellschaften ist jedoch im Land gereift. Es hat alle Voraussetzungen für eine Konsolidierung. <

Der Markt ist reif

Der Markt für Vermögensverwaltungsgesellschaften ist ziemlich groß. Nach unseren Schätzungen zahlen die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern nur in Moskau und St. Petersburg mit Regionen sowie in Städten mit mehr als einer Million Einwohnern etwa 400 Milliarden Rubel pro Jahr (im Folgenden alle Schätzungen für die Verwaltungsgesellschaft) Markt sind die Ergebnisse unserer Analyse der Datenbank des Fonds für Reformhilfe (Wohnen und kommunale Dienstleistungen). Dies gilt nur für die Wartung und Reparatur von Wohngebäuden, ohne die tatsächlichen Versorgungsleistungen (Wärme, Wasser, Gas usw.) zu berücksichtigen. Wenn wir diese Zahlen auf ganz Russland hochrechnen, erhalten wir mehr als 1 Billion Rubel. Und die Hälfte von ihnen stammt von privaten Unternehmen. <

Das auffälligste Beispiel für die Ankunft großer privater Investoren im Bereich der Verwaltungsgesellschaften ist PIK-Comfort, ein Mitglied der PIK-Gruppe, von Sergei Gordeev. Nach dem Erscheinen im Jahr 2021 und dem aktiven Wachstum im Jahr 2021 ist es heute die größte private Verwaltungsgesellschaft des Landes (und die größte Verwaltungsgesellschaft im Allgemeinen) mit einer verwalteten Fläche von mehr als 50 Millionen m2. Und in den letzten Jahren folgen immer mehr Privatinvestoren ihrem Beispiel. <

Der britische Markt ähnelt jetzt dem Lebensmitteleinzelhandelsmarkt vor 10-15 Jahren. Die erste Ähnlichkeit besteht darin, dass dieses Geschäft ziemlich leicht "in der Breite" skaliert werden kann. Heutzutage ist der Markt nicht konsolidiert, es gibt keine Einschränkungen für ein umfassendes Wachstum, auch nicht durch den Kauf anderer Akteure. <

Setzen wir die Analogie des Einzelhandels fort und erinnern wir uns an die typische Landschaft eines Wohngebiets vor 20 Jahren: In fast jedem Hof ​​gab es ein kleines Lebensmittelgeschäft, das einem lokalen Unternehmer gehörte. Jetzt sind fast alle diese Geschäfte verschwunden und ihr Platz wurde von Pyaterochka, Magnets oder Dixie eingenommen. Im Jahr 2021 hatte die Pyaterochka-Kette 100 Geschäfte, jetzt sind es 15 350 - die Kette ist 150-mal gewachsen. <

Dasselbe wird auf dem britischen Markt passieren. Es gibt fast 900 Verwaltungsgesellschaften in Moskau und der Region Moskau, während 90% der Akteure klein sind und einen Wohnungsbestand von jeweils weniger als 600.000 m2 verwalten. Insgesamt machen solche kleinen Unternehmen jedoch mehr als 55% des gesamten Wohnungsbestandes in der Region aus. Heute gibt es nur einen wirklich großen privaten Player auf dem Markt - die PIK-Unternehmensgruppe. Die engsten Wettbewerber liegen in Bezug auf die Fläche der verwalteten Häuser um mindestens eine Größenordnung zurück. <

Zukünftige Konsolidierung, wenn auch in impliziter Form, wird vom Staat erleichtert. Formal ist die staatliche Regulierung in diesem Bereich nicht sehr wichtig: Jede Verwaltungsgesellschaft erhält eine Lizenz und kann diese stornieren, wenn bei den Aktivitäten erhebliche Verstöße vorliegen. <

In der Praxis ist das Kombinat aus Wohnen und Chemie ein sehr politisch sensibler Bereich. Daher greifen die lokalen Behörden häufig und aktiv in die Arbeit des Strafgesetzbuchs ein. Bürgermeister, Gouverneure und ihre Stellvertreter für Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen treffen sich regelmäßig mit den Eigentümern der Verwaltungsgesellschaften, um dringende Fragen zu erörtern. Natürlich wird es für sie einfacher sein, die Agenda mit 5-10 großen Spielern zu besprechen als mit Hunderten von kleinen. <

Schließlich können Vermögenswerte auf diesem Markt recht billig gekauft und manchmal sogar "kostenlos weggenommen" werden. Eines der Hauptprobleme vieler Verwaltungsgesellschaften ist die chronische Nichtzahlung von Einwohnern. Die Situation wird noch schlimmer, wenn das Unternehmen als "Transitverbindung" für die Bezahlung von Stromrechnungen zwischen Anwohnern und ressourcenversorgenden Organisationen (RSO) fungiert. In diesem Fall ist das Strafgesetzbuch selbst für die Bezahlung der Dienstleistungen des RNO verantwortlich und hat nichts zu bezahlen, wenn es kein Geld von den Mietern erhalten kann. Dies erfordert eine effektive Arbeit mit Schuldnern, die kleinen Spielern nicht immer zur Verfügung steht. <

Ungenutztes Potenzial

Dies ist jedoch nicht der einzige Faktor für die Investitionsattraktivität der Verwaltungsgesellschaft. Dieses Geschäft wächst nicht nur in der Breite, sondern ist auch in der Tiefe skalierbar. <

Bewohner von Mehrfamilienhäusern wissen sehr gut, wie wichtig es ist, eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft zu wählen, da sie viel Geld bezahlen, damit ihr Haus ständig überwacht und rechtzeitig notwendige Reparaturen durchgeführt werden. Aber leider bleiben die Menschen meistens unglücklich, sie verstehen nicht, wohin ihr Geld fließt und wer dafür verantwortlich sein wird. Daher lehnen heutzutage viele Häuser in der Regel die Dienstleistungen von Verwaltungsgesellschaften ab und bilden die sogenannte HOA. Aber auch hier ist nicht alles so glatt, weil die Menschen meistens nur bereit sind, empört zu sein, aber in Wirklichkeit will niemand selbst etwas tun. Es ist sehr schwierig, in jedem Wohnhaus Aktivisten zu finden, daher gibt es weiterhin Verwaltungsgesellschaften. <

Heute ist unser Gast Lyudmila Vladimirovna aus Woronesch. Das Reconomica-Magazin bat sie, zu erzählen, wie die Verwaltungsgesellschaft arbeitet, weil sie wie kein anderer alle Nuancen dieses Falls kennt. Lyudmila Vasilievna konnte im fernen 2021 ihre eigene Firma für die Verwaltung von Wohngebäuden eröffnen und war sehr kompetent tätig, bis sie ihr Geschäft noch schließen musste. Lesen Sie unten alle Details ihrer Geschichte. <

Gründung der Verwaltungsgesellschaft

Hallo! Ich heiße Lyudmila Vladimirovna Merkulova. Ich lebe in Woronesch. Als ich im September 2021 mein Geschäft mit der Verwaltung von Wohngebäuden aufnahm, war ich 56 Jahre alt. Die von mir gegründete Verwaltungsgesellschaft (MC) war bis Ende 2021 tätig.

Übertragung von Häusern an das Management

In den frühen 2021er Jahren arbeitete ich in der Kapitalbauabteilung einer der Fabriken in Woronesch. Wir haben mehrstöckige Wohngebäude gebaut. Die Hälfte der Wohnungen in ihnen wurde zu reduzierten Kosten an diejenigen verkauft, die auf der Warteliste der Anlage standen, der Rest wurde von allen zu einem kommerziellen Preis gekauft. <

Im Unternehmen bewegte sich das Geschäft sprunghaft in Richtung Insolvenz und Beendigung des Wohnungsbaus. Es war notwendig, einen neuen Job zu suchen. In den Bilanzen vieler Unternehmen standen die von ihnen gebauten Wohnhäuser, die sie loswerden wollten. Übergabe an die Gerichtsbarkeit des neu gebildeten Strafgesetzbuches. <

Im Jahr 2021 gründete ich eine LLC, deren Charta eine Art von Aktivität vorsah - Immobilienmanagement. Mit der Unternehmensleitung wurde vereinbart, zwei Wohngebäude mit einer Gesamtfläche von 13.862 m² an die Verwaltungsgesellschaft zu übertragen.

Eines der Häuser, die von unserer Verwaltungsgesellschaft bedient werden. <

Ich hatte kein Anfangskapital. Als finanzielles „Sicherheitskissen“ stimmte die Fabrikleitung für die ersten drei Monate der Gründung meines Unternehmens zu, die übertragenen Häuser weiterhin selbstständig zu versorgen. Die Geldtransfers von der Bevölkerung für diese Monate sollten meinem Konto gutgeschrieben worden sein. <

Organisatorische Highlights

Verwaltungsgesellschaft - Verwaltungsgesellschaften für Wohnen und kommunale Dienstleistungen sind zu einem integralen Bestandteil der kommunalen Struktur geworden und erfüllen die Verpflichtungen gegenüber Bewohnern von Mehrfamilienhäusern zur Verbesserung und Bereitstellung grundlegender Alltagsbedürfnisse. <

Jede juristische Person, die keine Probleme mit dem Gesetz hat, kann Manager werden. Diese Nische für Geschäftsleute bleibt relativ frei, da sie als nicht sehr profitabel angesehen wird. Aber es gibt praktisch keine Konkurrenz und Sie müssen sich nicht zu viel Mühe geben, um Kunden zu finden. Es reicht aus, die Kontrolle über mehrere Hochhäuser zu übernehmen - und die Basis für die Arbeit ist bereit. <

Es kann nicht gesagt werden, dass es sehr einfach sein wird, eine Verwaltungsgesellschaft zu eröffnen, da die Anforderungen der Regierung an diese Strukturen in letzter Zeit viel strenger geworden sind als zuvor. In Ermangelung eines großen Startkapitals, aber mit dem starken Wunsch, ein eigenes Unternehmen zu gründen, können Sie ein Risiko eingehen, indem Sie Angst und Unsicherheit überwinden. <

Organisation und ihre Typen verwalten

Die russische Gesetzgebung sieht eine strenge Kontrolle der kommerziellen Verwaltungsstrukturen vor, die den Bewohnern von Wohngebäuden optimale Annehmlichkeiten bieten und Hausrenovierungen sowie eine unterbrechungsfreie Versorgung mit grundlegenden Energieressourcen wie Strom, Gas, Wasser und Heizung ermöglichen. Dies ist der Hauptzweck des Strafgesetzbuchs, der am effizientesten durchgeführt werden sollte. Die Bewohner sollten im Gegenzug für regelmäßige monatliche Raten maximalen Komfort genießen. Die Aktivitäten des Strafgesetzbuchs (der korrekte Name lautet "leitende Organisation") werden durch die folgenden Rechtsakte geregelt: <

• Zivil- und Wohnungsrecht der Russischen Föderation.
• Die geänderten Anforderungen an die Organisation, die im Bundesgesetz Nr. 255-FZ (vom 21. 7. 014) vorgeschrieben sind.
• Die etablierten Methoden zur Regulierung der Heiztarife durch das Regierungsdekret N 1075 (vom 22. 0. 012).
• Regelung der Beziehungen im Bereich der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung im Bundesgesetz N 416-FZ (vom 07. 2. 011).
• Und andere Gesetze zur Änderung der Energieeffizienz, zur Unterstützung des Wohnungsbaus und der kommunalen Dienstleistungen bei der Durchführung von Reformen, zur Genehmigung neuer Regeln und Vorschriften für den Betrieb des Wohnungsbestandes usw.
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Wenn Sie wissen, wie Sie eine Verwaltungsgesellschaft im Bereich Wohnen und kommunale Dienstleistungen eröffnen, können Sie deren korrekte Organisation und Methoden für die Projektumsetzung kennen. Die Bewohner haben die Wahl zwischen Hausverwaltung in einer von drei Optionen: <

• Hybrid - für große mehrstöckige Gebäude, in denen die Bewohner alle Management-, Betriebs- und Organisationsprobleme für die Instandhaltung des Hauses selbst lösen, ohne die Hilfe von Drittunternehmen.
• Sofort - für kleine Häuser mit 40 Wohnungen oder weniger. In diesem Fall wählen die Mieter einen Vertreter aus dem Haus aus, der Verträge mit Auftragnehmern abschließt, um die notwendigen Reparaturen im Auftrag der Öffentlichkeit durchzuführen.
• Operational - für MKD oder mehrere, an eine Kommunikation gebunden. Der Fall, in dem eine Mieterversammlung mit Stimmenmehrheit über die Wahl der für sie am besten geeigneten Verwaltungsgesellschaft entscheidet - der Verwaltungsorganisation.
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Auf der Grundlage des Treffens wird eine Vereinbarung zwischen den Mietern und den Managern getroffen, die durch eine Vereinbarung besiegelt wird, in der die Verpflichtungen beider Parteien dargelegt werden. Mehrere Hochhäuser, die durch ein einziges zentrales System vereint sind, können gleichzeitig am Vertrag teilnehmen. <

Anforderungen an die Verwaltungsorganisation im Bereich Wohnen und kommunale Dienstleistungen

Diese Daten werden zusammen mit Informationen über die durchgeführten Arbeiten, der Liste der Dienstleistungen sowie deren Kosten und anderen Informationen gegebenenfalls in das einheitliche Bundesinformationssystem - GIS Housing and Communal Services - eingegeben Der Mieter kann sich an uns wenden, um die aufgetretenen Fragen zu klären. Der Mangel an Informationen über diese Ressource gibt den Wohnungseigentümern das Recht, eine Beschwerde bei der Wohnungs- und Gemeindeinspektion oder sogar bei der Staatsanwaltschaft einzureichen. <